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Sí, puede parecer tan sencillo como localizar en Internet un inmueble que te guste, visitar varias opciones y quedarte con la que cumpla mejor tus expectativas de vida. Pero no es exactamente así. Ese es solo el primero de varios pasos que debes conocer y controlar para evitar disgustos.
Cuando se busca una vivienda u otro tipo de inmueble para comprar suelen surgir un montón de dudas que es necesario aclarar para poder avanzar en uno de los procesos más importantes de la vida de una persona con seguridad y tranquilidad.
A continuación te contamos algunos puntos clave que debes conocer y tener en cuenta ahora que ya te has decidido a comprar.
¿CUALES SON LOS TIPOS DE INMUEBLES QUE TENGO A MI DISPOSICÓN?
Cuando buscas un nuevo hogar tienes a tu disposición varias opciones de partida. Así, podrás elegir entre obra nueva, vivienda de segunda mano (casa o piso) o terreno edificable para construir tu casa a medida.
ES NECESARIO CONFIRMAR QUE EL INMUEBLE QUE VAS A ADQUIRIR NO TIENE CARGAS. PERO, ¿QUÉ SON LAS CARGAS?
Las cargas o gravámenes de un inmueble son deudas u obligaciones que se han contraído sobre el mismo y que pueden limitar o impedir su uso o transmisión. Para comprobar la situación registral del inmueble y cotejar las cargas que tiene hay que solicitar una Nota Simple en el Registro de la Propiedad. En este documento podremos ver los datos de la propiedad, si hay usufructos, el uso del inmueble (oficina, local, vivienda), si es vivienda de protección, si existe alguna hipoteca, embargos, servidumbres, cargas urbanísticas y/o afecciones fiscales, etc.
Dentro de las cargas que puede tener un inmueble hay que tener en cuenta cuáles no causarían ningún problema para el comprador, como son las afecciones fiscales o servidumbres; y cuáles hay que eliminar previamente a la venta o en el mismo acto como, por ejemplo, una cancelación de hipoteca.
APARTE DEL PRECIO DEL INMUEBLE, ¿QUÉ GASTOS TENGO QUE ASUMIR?
Al importe de compra hay que sumarle:
Gastos de notaría y registro. Estos honorarios no se pueden predecir con exactitud antes de la firma ya que, aunque están regulados, los notarios cuentan con un pequeño porcentaje que pueden variar y, además, dependen de múltiples factores (precio de compra, número de folios, número de copias que se expiden, etc.). En general, ambos conceptos suelen sumar en torno a 2.000 €.
*Aclaración. El artículo 1.455 del Código Civil establece que “los gastos de otorgamiento de la escritura de compraventa son de cuenta del vendedor y los gastos de la primera copia de la escritura son de cuenta del comprador”. Sin embargo, por costumbre y en un porcentaje de casos que roza el 100%, los paga el comprador en su totalidad.
Gastos de financiación (si los hay). Estos los determina cada banco. Es recomendable solicitar condiciones en más de una entidad para hacer la comparativa.
Impuestos. (Ver siguiente pregunta).
¿QUÉ IMPUESTOS TENGO QUE PAGAR?
Además, en los 30 días hábiles posteriores a la firma tendrás que liquidar el impuesto de AJD que, como regla general, es un 1,5% pero si cumples determinados requisitos puedes acogerte a deducciones y tributar 1% o 0,5% según el caso (ver destacado en la próxima página).
Además, los terrenos edificables tributan por IVA (21%). Por lo tanto, en el momento de la firma tendrás que abonar el importe de compra junto con el importe del impuesto. Además, también tendrás que tributar por AJD (régimen general 1,5%) en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la compra.
¿QUÉ SIGNIFICA QUE EL INMUEBLE SE VENDE A CORRIENTE DE PAGO? ¿ES NECESARIO?
Sí, se trata de una condición que siempre se ha de cumplir. Para asegurarnos de que es así, el contrato de arras incluye una cláusula que obliga al vendedor a transmitir el inmueble al corriente de la comunidad, IBI y gastos de suministros. Además, en el momento de la firma el vendedor ha de presentar el último IBI pagado y el certificado de la comunidad de propietarios donde indica que se encuentra al corriente de los pagos.
¿QUÉ ES UN CONTRATO DE ARRAS? ¿A CUÁNTO ASCIENDE EL IMPORTE? ¿ES NECESARIO?
Es un acuerdo privado entre comprador y vendedor en el que se paga un adelanto del precio total de la vivienda. En este acto se establecen las condiciones de compra y ambas partes se vinculan a realizar la operación. No es obligatorio, pero es muy recomendable. En este documento se deja constancia de lo siguiente:
El importe aproximado que se suele recomendar es el 10% del importe de compra.
¿QUÉ OCURRE SI SE INCUMPLE EL CONTRATO DE ARRAS POR ALGUNA DE LAS DOS PARTES?
Lo primero que debemos tener en cuenta es que existen varios tipos de arras: las penitenciales, las confirmatorias y las penales.
En el caso de las arras penitenciales, si cualquiera de las partes se echa para atrás se pierde la señal (comprador) o se tiene que devolver el doble del dinero recibido (vendedor). Tras eso, se resuelve el contrato.
Sin embargo, las arras confirmatorias y penales tienen un pequeño matiz: si cualquiera de las partes se echa para atrás, la parte que no incumple puede decidir si quedarse con el dinero (vendedor) o exigir el doble del dinero entregado (comprador) y resolver el contrato; o exigir el cumplimiento del contrato.
¿CUÁL ES EL PLAZO DISPONIBLE PARA FIRMAR UNA COMPRAVENTA?
El plazo se acuerda entre las partes en función de las circunstancias concretas de cada operación. Lo más común son aproximadamente 3 meses desde la firma de arras si el comprador necesita financiación.
¿SE PUEDE NEGOCIAR EL PRECIO INICIAL DE SALID DE INMUEBLE?
Sí, aunque la decisión final la tiene el vendedor se puede negociar tanto el precio como otras condiciones. ¡Llegaremos a un acuerdo!
Comprar una nueva casa es un momento ilusionante. ¿Quieres que te ayudemos? Cuenta con nosotros, te ofrecemos un servicio 360 º para que te sientas acompañado en todo momento. Permite que el equipo de Quatrium Inmobiliaria se ocupe de todo. A continuación te detallamos siete de nuestros puntos fuertes que harán de tu experiencia con nosotros un bonito paseo.
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