Todo lo que debes saber sobre la nueva Ley por el Derecho a la Vivienda

¿Estás pensando en alquilar, comprar o vender una nueva vivienda? Entonces esta información te interesa. Tras muchas idas y venidas, la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE-A-2023-12203, donde se puede consultar íntegramente) ha entrado hoy, 26 de mayo, en vigor.

¿Cuál es el impacto de la recién aprobada Ley de Vivienda de 2023 en los propietarios?

1.      Cambio en la definición de grandes tenedores

Según la nueva ley, los grandes propietarios o tenedores serán aquellos que posean 5 o más viviendas en su propiedad y los pequeños tenedores serán aquellos que posean menos de 5 viviendas.

2.      Mejorar el equilibrio entre arrendador y arrendatario

La nueva ley contempla la posibilidad de una prórroga extraordinaria de un año en casos de vulnerabilidad social o económica debidamente acreditados, previa acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico.

En cuanto a los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato, serán únicamente del arrendador.

Es importante destacar que la ley prohíbe el aumento del alquiler mediante "gastos extras" que no estén debidamente especificados en el contrato.

3.      Recargo del IBI

Con el objetivo de fomentar el alquiler de aquellas viviendas que han estado vacías durante más de dos años y cuyos propietarios poseen más de cuatro viviendas en el mismo municipio, el Gobierno permitirá a los Ayuntamientos aumentar la tasa del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) con un recargo de hasta el 150% para estas propiedades vacías.

4.      Zonas tensionadas: limitación al precio del alquiler y bonificaciones fiscales

Las áreas consideradas como "zonas tensionadas", aquéllas donde el pago de la hipoteca o alquiler (más gastos) de las viviendas supera el 30% de la renta media de los hogares, o donde el precio de venta o alquiler ha aumentado más de un 3% por encima del Índice de Precios al Consumo (IPC) en los últimos cinco años, podrán ser designadas como tales durante un periodo inicial prorrogable de 3 años.

En los contratos de arrendamiento de vivienda ubicados en zonas de mercado residencial tensionado, se establece que la renta acordada al inicio del nuevo contrato no puede superar la última renta establecida en el contrato previo (que haya estado vigente en los últimos cinco años para esa misma vivienda), esto se aplica después de aplicar la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior. Además, no se pueden introducir nuevas condiciones que transfieran al arrendatario cuotas o gastos que no estuvieran contemplados en el contrato anterior.

Para los pequeños propietarios que tengan viviendas en estas zonas y decidan ponerlas en alquiler se establecen los siguientes incentivos fiscales en el IRPF:

·        Bonificación de un 50% à propietarios que alquilen uno de sus inmuebles.

·        Bonificación de 60% à si la vivienda ha sido objeto de rehabilitación.

·        Bonificación de 70% à si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años.  Si la vivienda está destinada a alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa estatal de ayudas.

·        Bonificación de 90% à si la renta se hubiera rebajado un 5% con respecto al contrato anterior de la misma vivienda.

5.      Limitación al precio de los alquileres

La actualización de los precios de los alquileres se regirá por nuevas pautas, desvinculadas del Índice de Precios al Consumo (IPC), y se realizarán de la siguiente manera:

·        En el año 2023, la actualización del precio del alquiler estará limitada a un máximo del 2%.

·        En el año 2024, las actualizaciones de los alquileres estarán sujetas a un límite máximo del 3%.

·        A partir de 2025, se establecerá un nuevo índice de referencia que reemplazará al IPC y servirá para actualizar todos los alquileres. Este nuevo índice será más estable y se espera que sea inferior al IPC.

Estas modificaciones tienen como objetivo regular las actualizaciones de los precios de los alquileres de manera más controlada y estable, evitando incrementos desproporcionados

Desde Quatrium Inmobiliaria estaremos atentos a todos estos cambios para poder asesorarte y resolver tus dudas de la mejor manera posible.