Claves de la nueva ley hipotecaria: cambios y novedades para los clientes

Este domingo ha entrado en vigor la nueva Ley de Crédito Inmobiliario (conocida como ley hipotecaria), que después de tres años de negociaciones y tramitaciones introduce una serie de cambios en el proceso de contratación de los créditos para vivienda. Consumidores, bancos y notarios son los principales afectados por las modificaciones, cuyos puntos más destacados abordamos a continuación:

¿A QUÉ CONTRATOS SE APLICA?

Tal y como apunta Nuria Rando Rando, abogada en el área de Derecho Bancario de Gaona Abogados BMyV, "la nueva ley será aplicable a contratos de préstamos hipotecarios cuyo prestatario, fiador o garante sea persona física y la hipoteca recaiga sobre inmuebles de uso residencial. También cuando la finalidad del préstamo sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir siempre y cuando el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor".

¿QUÉ OCURRE SI EL CLIENTE NO HA CERRADO SU CONTRATO ANTES DEL CAMBIO DE LA LEY?

En estos casos, y tras la instrucción dada por el Ministerio de Justicia el pasado viernes, sólo podrán formalizarse con efectos de la normativa anterior los contratos en los que se haya acreditado que el prestatario ha aceptado la oferta vinculante sin modificaciones antes de esa fecha. Si no se acredita el acuerdo previo, se aplicará la nueva normativa y será necesario el otorgamiento del acta notarial de información previa.

¿CUÁLES SON SUS OBJETIVOS?

El principal es garantizar la protección de los consumidores a la hora de rubricar un préstamo de estas características con su banco. Tras las experiencias anteriores que propiciaron el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008, las autoridades nacionales y comunitarias pretenden asegurar que los clientes entienden los contratos firmados y no se exponen a cláusulas abusivas como las que tuvieron que asumir por gastos de formalización, intereses de demora o las archiconocidas cláusulas suelo.

NORMA MÁS ESTRICTA

Precisamente para elevar las garantías del cliente, la nueva norma establece unos exámenes y requisitos más estrictos de sus condiciones de solvencia para reducir las posibilidades de impago. Será obligatorio para el prestamista consultar el historial crediticio del cliente en la Central de Información de Riesgos del Banco de España. El banco deberá remitir al cliente su contrato 10 días antes de la firma para que realice una análisis exhaustivo.

¿CÓMO SERÁ EL PROCESO AHORA?

Una vez que el cliente decida contratar una hipoteca con una entidad concreta, la figura del notario adquiere protagonismo. Ellos deben dar fe de que las entidades han entregado la documentación precontractual con la antelación debida (los 10 días mencionados antes), que se ha prestado asesoramiento e información individualizada sobre las cláusulas contenidas y que el cliente entiende todos los aspectos, "mediante la realización de un test cuyo objeto será concretar la documentación entregada y la información suministrada", apunta la abogada.

¿SEGUIRÁN EXISTIENDO LAS CLÁUSULAS SUELO?

No. La ley prohíbe totalmente este tipo de conceptos y define, en su artículo 21.3, que "en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés".

¿TENGO QUE CONTRATAR OTROS SEGUROS Y PRODUCTOS?

Tampoco. El consumidor no está obligado a contratar con la entidad que le dé la hipoteca otros productos vinculados como pólizas del hogar, seguros o planes de pensiones.

Algo que sí puede ocurrir (y, de hecho, lleva meses ocurriendo) es que las entidades ofrezcan a los clientes bonificaciones en el préstamo a cambio de contratar algunos de estos productos.

LIMITA LAS COMISIONES

La nueva ley también limita las comisiones por amortización anticipada del crédito con niveles máximos. Desde el domingo, dichas comisiones variarán en función del tipo de interés que incluya la hipoteca y del momento en el que se lleve a cabo la amortización.

En el caso de hipotecas a tipo variable, la comisión será como máximo del 0,25% del capital amortizado en los tres primeros años y del 0,15% durante el resto de su vida; para hipotecas a tipo fijo, la comisión máxima será del 2% en los diez primeros años y del 1,5% en el resto del crédito.

¿Y SI QUIERO CANCELAR LA HIPOTECA ANTES DE TIEMPO?

En este caso se producen dos situaciones:

• Si el impago se produce en la primera mitad del préstamo, se admite el vencimiento anticipado ante el impago del 3% de la cuantía del capital (de modo que, para un préstamo de 150.000 euros el vencimiento anticipado se admite a partir del impago de 4.500 euros). Igualmente, se admitirá cuando el impago se acumule por 12 mensualidades.
• Si el impago se produce en la segunda mitad del préstamo, se admite el vencimiento anticipado si la cantidad impagada asciende al 7% del capital concedido (de un préstamo de 150.000 euros, el vencimiento se admitiría a partir del impago de 10.500 euros). Igualmente, se podrá producir cuando el impago se acumule al menos por 15 mensualidades.

Estos baremos no afectarán a los créditos ya firmados donde se haya producido una ejecución.

¿QUIÉN TENDRÁ QUE PAGAR LOS GASTOS?

Es una de las mayores novedades respecto a la norma anterior. A partir de este domingo, los bancos se harán cargo de los gastos de notaría, registro, gestoría y del polémico Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. El cliente, por su parte, sólo tendrá que asumir los costes de tasación.