¿Cómo afrontar el alquiler durante la crisis del COVID-19? Resolvemos las dudas más demandadas

Entre las dudas legales que genera la crisis del COVID-19, una de las más recurrentes ha sido qué iba a ocurrir con los alquileres. Hasta hace unos días no había mención a la moratoria en los pagos de los alquileres, ni de la vivienda habitual ni de los locales comerciales, siendo de aplicación, por tanto, la Ley de Arrendamientos Urbanos y/o el propio contrato de arrendamiento.

Con la publicación del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, entre las que se encuentran las dirigidas a familias y colectivos vulnerables, y en especial, al arrendamiento de vivienda habitual.

Desde Quatrium Inmobiliaria, queremos dar respuesta a las dudas más frecuentes que se están generando:

VIVO DE ALQUILER, PERO ESTA SITUACIÓN NO ME PERMITE AFRONTAR LOS PAGOS DE LA MANERA HABITUAL, ¿PUEDO PEDIR UNA CARENCIA DEL PAGO DE LA CUOTA?

Sí, pero dependiendo del tipo de propietario nos encontramos con dos situaciones:

1º - En el caso de que el propietario sea una empresa, entidad pública o “gran tenedor” (es decir, aquella persona física o jurídica que tiene en propiedad más de diez inmuebles urbanos, excluidos garajes y trasteros, o de una superficie construida de más de 1.500 m²), la moratoria de la deuda arrendaticia es obligatoria para el arrendador.

Es decir, en este supuesto, desde la solicitud de moratoria y en el plazo máximo de siete días laborables, la propiedad debe optar por una de las siguientes medidas (a no ser que se llegue a un acuerdo diferente):

a) Reducir al 50% el importe de la renta mientras dure el estado de alarma y, si la situación de vulnerabilidad lo precisara, durante los cuatro meses siguientes (período máximo).

b) Una moratoria automática mientras dure el estado de alarma. Esta moratoria podrá ampliarse mensualmente si continuase la situación de vulnerabilidad como máximo cuatro meses. Las rentas aplazadas comenzarán a pagarse una vez superada la situación de vulnerabilidad o, en su defecto, una vez transcurridos los cuatro meses antes referidos. Se abonarán de manera fraccionada, durante al menos tres años si lo permitiese el contrato. En cualquier caso, deberán abonarse siempre dentro del plazo de vigencia del arrendamiento. Las cantidades aplazadas no generarán intereses ni conllevarán penalización para la arrendataria.

Asimismo, si la arrendataria solicitase el programa de ayudas transitorias de financiación, desde el primer mes en el que dicha financiación esté a disposición de la persona obligada al pago, se levantará la moratoria del pago de la renta y fraccionamiento de las cuotas preestablecidas.

2º - En el supuesto de que el propietario no se encuentre en el listado anterior (empresas, entidades públicas o grandes tenedores), la moratoria no es obligatoria para el arrendador. No obstante, éste sí tendrá la obligación de responder a la arrendataria en el plazo máximo de 7 días laborables.

Si la arrendadora no aceptase ningún aplazamiento o pago fraccionado (recordemos que la propiedad también podría estar en una situación de vulnerabilidad social o económica) la arrendataria podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación.

• Las entidades bancarias ofrecerán ayudas transitorias de financiación, con un plazo de devolución de hasta 6 años, prorrogable excepcionalmente por otros 4 años. Sin intereses ni gastos para el solicitante.

• Esta financiación contará con el aval al 100% del Estado por un plazo máximo de hasta 14 años.

• Estas ayudas serán finalistas, deberán dedicarse al pago de la renta y podrán cubrir, como máximo, el importe correspondiente a 6 meses de renta.

En resumen,  si el arrendatario quiere optar por una carencia de renta mientras continúe esta situación, deberá solicitárselo al propietario. En Quatrium nos ofrecemos a realizar ese trámite y para ello os recomendamos que nos informéis de cuáles son los motivos para solicitar la reducción (por ejemplo, soy estudiante y no estoy disfrutando de la vivienda porque no tengo clases, he perdido mi puesto de trabajo, etc.), que le trasladaremos al propietario con el fin de que entienda vuestra situación y podáis llegar a un acuerdo satisfactorio.

¿Y EN EL CASO DE ALQUILER DE UN LOCAL COMERCIAL?

Las medidas establecidas en el decreto se aplican solamente a vivienda, por lo que deja una laguna legal al respecto de cuál es la situación para los locales. No obstante, de acuerdo con la cláusula rebus sic stantibus (“estando así las cosas”), el arrendatario podría optar por resolver el contrato o, al menos, solicitar una reducción de la renta. ¡Ojo! No sería automático, si no que para ello sería necesario el acuerdo de ambas partes.

Para poder fundamentar la aplicación de esta cláusula, la jurisprudencia indica que deben cumplirse una serie de requisitos, como que haya una alteración extraordinaria de la situación y circunstancias que concurrían a la firma del contrato, que como consecuencia de este cambio se haya producido un "desequilibrio desproporcionado y exorbitante" entre las partes o que la situación que lo haya originado sea imprevisible (esto, sin duda, se cumple en el caso del COVID-19).

A modo de ejemplo, en Quatrium entendemos que no nos encontramos en la misma situación si se quisiera optar por reducir la renta en un local destinado a una actividad esencial y que continúa abierto al público (como un supermercado o una farmacia) o se quisiera optar por reducir la renta en un local cuya actividad no se encuentra permitida (por ejemplo, un restaurante o una tienda de ropa). En este último caso, resultaría razonable la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus a favor del arrendatario.

¿TIENE OBLIGACIÓN EL ARRENDADOR DE ACEPTAR UNA REBAJA EN EL PAGO DEL ALQUILER?

Como se indicó antes, dependiendo del tipo de arrendador, tendrá obligación de aceptar o no rebajas en la renta. No obstante, tenga o no obligación, en Quatrium no tenemos inconveniente en trasladar vuestras peticiones.

¿SI FINALIZA EL PERIODO DEL CONTRATO DE ALQUILER EN ESTE ESTADO DE ALARMA, EXISTEN PRORROGAS OBLIGATORIAS EN ESTOS CASOS?

En general cuando vence un contrato de arrendamiento, si ninguna de las partes muestra su voluntad de resolverlo, de acuerdo con  la Ley de Arrendamientos Urbanos, se prorroga mensualmente.

En esta situación, bajo solicitud del arrendatario, se prorrogará, de manera extraordinaria, seis meses (máximo) la duración del contrato de arrendamiento a contar desde la finalización del estado de alarma.

Esta medida no sólo se aplicará para aquellos arrendamientos que finalicen durante el estado de alarma, si no también para aquellos que finalicen durante los dos meses siguientes a haber terminado el estado de alarma.

¿PUEDO DEJAR DE PAGAR EL ALQUILER MIENTRAS DURE EL AISLAMIENTO?

Es mucho mejor negociar con el propietario una solución más adecuada. Como hemos visto, incluso hay supuestos en los que existen medidas obligatorias, pero que requieren una solicitud previa por parte del arrendatario. Recordamos, que las decisiones no pueden tomarse de manera unilateral, sino que precisa del acuerdo tanto de arrendador como arrendatario.

Además, no abonar la renta puede suponer un incumplimiento del contrato y es motivo de desahucio o reclamación judicial.

¿PUEDO DEJAR DE PAGAR LOS SUMINISTROS DE AGUA, GAS O LUZ EN EL PERIODO DE AISLAMIENTO?

No, incumplir las obligaciones pactadas supone arriesgarse a una reclamación. Si bien se ha prohibido el corte de suministros durante el estado de alarma para garantizar la habitabilidad de la vivienda en los hogares españoles, las propias compañías suministradoras están proponiendo a sus clientes métodos para flexibilizar los pagos. La mejor opción es contactar directamente con ellas para ver cuál es la solución adecuada en cada caso particular.

Hemos adaptado nuestros servicios para poder ofrecéroslos con el mismo nivel de implicación y eficacia que hasta ahora, pero a distancia. Si te surge alguna duda más acerca de los alquileres ponte en contacto con nosotros a través de nuestros canales de comunicación. Te ayudaremos a resolver todas las dudas a través nuestro equipo de profesionales.

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