¿Estás pesando en comprar una vivienda? Te lo explicamos paso a paso

Adquirir una vivienda o cambiar de casas es una situación que nos planteamos antes de dar el paso. En muchas ocasiones nos sentimos perdidos. Contar con información previa es vital para ayudarnos a que el camino a nuestro futuro hogar sea lo más sencillo posible.

Conscientes de los quebraderos de cabeza que puede ocasionar comprar un nuevo inmueble y fruto de nuestra experiencia, hemos recopilado todos los pasos del proceso de compra que tienes que tener en cuenta. 

¿Empezamos? 

1.- Conoce tu presupuesto. Como punto de partida es necesario conocer el importe máximo que puedes destinar a la compra. Es reconmedable que la cantidad que destines a esta compra no sea superior al 35-40% de tus ingresos netos mensuales estables. Además de este cálculo, es importante considerar el dinero ahorrado en el caso de que dispongas de ello.

2.- Elige la forma de pago. Superada la primera fase, saber con qué presupuesto cuentas, es el momento de decidir cómo pagas el nuevo inmueble. En este sentido existen diferentes opciones:

El pago contando supone el desembolso total del precio pactado con el vendedor; normalmente se materializa mediante la entrega de cheque bancario a favor del vendedor de forma simultánea a la firma de la escritura de compra.

El préstamo hipotecario trata de un producto bancario que permite recibir una cantidad de dinero para la adquisición de un inmueble. Todos los préstamos tienen normalmente como garantía específica la propia vivienda adquirida, pero has de saber que adicionalmente a lo anterior, también se responde del préstamo con los bienes presentes y futuros del deudor. Dependiendo de la edad del comprador y otras circunstancias, existen entidades financieras que ofrecen plazos de devolución de hasta 40 años. Normalmente, los bancos ofrecen hasta el 80% del valor del inmueble, el 20% tiene que proceder de los ahorros del comprador.

La subrogación hipotecaria consiste en el cambio de titularidad del deudor en la hipoteca, posicionándose el nuevo deudor en los mismos derechos y obligaciones que el anterior. Es muy conveniente que la entidad financiera acreedora nos acepte  la subrogación con carácter previo a la compra  por lo que tendrás que solicitarlo en la misma entidad que el vendedor mantenga la hipoteca de la vivienda que vas a adquirir. La subrogación tiene la ventaja de ahorro de costes fiscales respecto a la constitución de una hipoteca nueva, pero tiene el inconveniente que el importe, condiciones económicas  y plazos de devolución de la hipoteca ya se encuentran prefijados y pueden no adaptarse a tus necesidades; en este caso hay que exponer a la entidad financiera acreedora tus necesidades  para negociar una ampliación del importe del préstamo, o para modificar las condiciones económicas,  o  para aumentar los plazos de devolución, o todas a la vez. En el momento de formalizar la escritura de  compra  con subrogación, se instrumentará lo que se denomina  una escritura de novación del préstamo en la que figurarán recogidas las modificaciones al préstamo hipotecario original que se hayan pactado con el banco.

En este punto debes hablar con tu banco y valorar  también el plazo en el quieres devolver el préstamo, ya que a mayor plazo, la cuota mensual será más ajustada aunque lógicamente  la carga final  de intereses se incrementa. Utiliza los simuladores  disponibles en las páginas web de las entidades financieras o solicita un estudio en tu sucursal. No obstante, antes de decidir, es importante contar con diferentes ofertas de entidades bancarias, para poder valorar las condiciones económicas  que ofrecen así como los  productos vinculados que  en algunos casos solicitan las entidades (nómina, seguros, domiciliaciones…) para que te puedan aplicar condiciones más ventajosas.

3.- Busca y decide el tipo vivienda.  Una vez que conoces tu presupuesto, comienza la búsqueda de vivienda. ¿Qué tipo de vivienda estás buscando? Vivienda nueva, de segunda mano, libre o protegida,… A continuación te compartimos una breve explicación de las características y ventajas cada una de ellas.

Vivienda nueva: son viviendas de nueva construcción que no han sido transmitidas a terceros desde su construcción, también se llaman viviendas de primera transmisión.  Su tributación en compra  normalmente será por IVA.

Vivienda de segunda mano: se trata de aquellas casas que ya han sido transmitidas en algún momento. Normalmente serán viviendas que ya han sido habitadas, por lo que  habrá que prestar especial atención al estado en el que se encuentran y a la obra que haya que realizar en el caso de que sea necesario; No obstante, dentro de la oferta inmobiliaria de viviendas de segunda mano  podrás encontrar viviendas de bancos y de particulares que aunque no son de primera transmisión, realmente  son viviendas a estrenar ya que nunca se han habitado.- Su tributación normalmente será por ITP/AJD.

Vivienda protegida: es aquella que dispone de un precio más asequible que el existente en el mercado y que se destina a los sectores de población que presentan mayores dificultades para poder acceder a un hogar. Este tipo de inmueble presenta ventajas económicas y fiscales y para acceder a las mismas se deben cumplir una serie de requisitos personales y/o económicos. También suelen conllevar obligaciones y limitaciones que conviene que conozcas en cada caso concreto.

Además del tipo de inmueble, la localización también será determinante en la toma de la decisión. Dependiendo tus necesidades, será necesario conocer las infraestructuras con las que cuenta el barrio: hospitales, comercios, colegios, supermercados, transporte público, zonas verdes…

4.-Elige el vendedor. Si ya tienes decidida la ubicación de tu futuro hogar y cuentas con un precio orientativo, tus búsquedas serán mucho más productivas. Es importante tener en cuenta que la negociación y facilidades a la hora de comprar una casa vienen condicionadas por el tipo de vendedor por el que optes.

Particulares. Te permite interactuar directamente con la persona que vende la vivienda  por lo que las negociaciones son más directas y rápidas, si bien existe el inconveniente que no estés asesorado por profesionales y puedan surgir inconvenientes técnicos y legales no deseados. Al tratarse de viviendas de segunda mano habrá que estar atento al estado y conservación de la misma.

Inmobiliarias. Contar con la ayuda de un asesor inmobiliario que te acompañe, asesore y aconseje durante todo el proceso de compra puede resultar muy útil, ya que te mostrarán aquellos inmuebles que mejor se ajusten a tus necesidades y presupuesto, al tiempo que resuelven todas tus inquietudes técnicas, financieras,  y legales.

Promotoras. Adquirir un inmueble directamente de una promotora te garantiza las facilidades de vivir en una casa de nueva construcción aunque tendrás que tener en cuenta que, en ocasiones, la elección de la vivienda tendrá que hacerse sobre plano y esto puede dificultar la elección final. Ten presente que toda obra en construcción, y más si se compra sobre plano tiene algún grado de incertidumbre en cuanto a su correcta finalización dependiendo de distintos factores. Puedes solicitar del promotor que te aporte garantías a tu satisfacción si has de entregar cantidades a cuenta antes de escriturar.

Bancos. Las personas que deciden comprar un piso propiedad de un banco pueden aprovecharse de muchas ventajas y condiciones preferentes en los préstamos hipotecarios.

5.- Visita la vivienda e inspecciona la comunidad. Cuando hayas seleccionada la vivienda que deseas, la visita será clave, en pocos minutos tendrás que inspeccionar el inmueble e imaginarte viviendo en ella. Durante tu visita lleva contigo una libreta para tomar notas, un metro para hacer comprobaciones y la cámara de fotos o móvil para fotografiar aquellos aspectos que te llamen la atención. ¿En qué te tienes que fijar? Observa la distribución de las habitaciones, orientación de la vivienda,  la ventilación de los baños y cocina, los cerramientos, el estado de la instalación eléctrica, pintura, la disposición de los tabiques y puertas, negocios cercanos,  los ruidos… Aprovecha este momento para preguntar por el certificado energético.

Pregunta a los vecinos. ¿Quién mejor que tus futuros vecinos para informarte sobre la vida en la comunidad? Los propietarios son los que mejor conocen las condiciones del inmueble, además te podrán poner al corriente de los pagos de la comunidad e informarte de la existencia o no de posibles derramas. Aprovecha tu visita a la vivienda para charlar con ellos, obtener información y, por qué no, hacer nuevos amigos.

6.- Haz una oferta. Llegado el momento de posicionarse como comprador del piso es el momento de hacer una oferta. Dependiendo de la Comunidad Autónoma, los potenciales compradores solicitan descuentos que oscilan entre el 10% y el 30% del precio inicial de venta, si bien en determinadas zonas urbanas de grandes capitales el margen de descuento es prácticamente testimonial.

Acude al registro de propiedad. Una vez que tengas claro que esa casa que has visitado es tu elección, es importante conocer los datos inscritos relativos a la descripción del inmueble -que se habrán de ajustar a lo que has visitado, ya que la realidad física puede ser diferente a la descripción registral, comprobar la titularidad y las cargas que puedan pesar sobre el inmueble para no llevarte sorpresas de última hora. Para conocer tales circunstancias debes acudir al registro de la propiedad en el que esté inscrita la vivienda y solicitar una nota simple. Este tipo de información podremos solicitarla nosotros mismos, el vendedor o un asesor inmobiliario. El precio varía en función de la urgencia y el gestor que realice la petición, oscila entre los 9 y 20€.Confirma que te preautorizan la hipoteca. Aunque  es complicado que el banco se pronuncie sobre la concesión de la hipoteca sin contar con toda la información,  procura en lo posible no adelantar dinero hasta que te confirmen la viabilidad del crédito hipotecario solicitado.

Inspecciona nuevamente la vivienda. No está de más realizar una segunda visita a la casa para responder posibles dudas que nos hayan surgido y confirmar que se trata de nuestro futuro hogar antes de formalizar el proceso de compra. Además, si te puede acompañar otra persona, la visita será más productiva y podrás contar con una segunda opinión más objetiva. 

• 7.- Firma el contraro de arras. Este documento es el primer contrato que se suele firmar y es igual de importante que las escrituras de la casa ya que trata de salvaguardar los derechos tanto del comprador como también del vendedor.  Cuando se firma el contrato de arras se suele adelantar al vendedor hasta un 10% del precio de la vivienda. Has de tener en cuenta que al suscribir el contraro de arras asumes unos derechos de entrega de la vivienda pero también unas obligaciones, cuya no observancia en última instancia podrían conllevarte la pérdida del dinero entregado. Por ello es importante entre otras cosas que la fecha tope para formalizar la compraventa que se ha de indicar en el cotrato de arras sea realista (en torno a 30 días a contar desde la fecha de firma del contrato de arras ya que si tienes que solicitar el préstamo hipotecario el banco tendrá que realizar unos trámites previos (tasar la vivienda, solicitar autorización interna…) que se demoran unos días.
• 8.-  Firma la escritura. En este trámite realizado el vendedor y comprador declaran ante notario su voluntad de comprar y vender, así como las condiciones esenciales  de la venta. El comprador, de forma general, tiene el derecho a escoger el notario. Además, en el acto de la firma el notario comprueba la capacidad y legitimación de ambas partes. En la escritura además de lo anterior debe figurar la descripción de la vivienda, su estado de cargas, el precio pactado, la forma de pago, el impuesto aplicable, y el reparto de los gastos.
• A comprobar:
• Certificado energético. Este título evalúa lo eficaz que es un inmueble en cuanto al consumo energético y es imprescindible presentarlo en la firma de las escrituras para que el notario apruebe la operación de compraventa. Debe figurar incluido en la escritura de compra. 
• Justificante de pago del último IBI.
• Certificado de la comunidad de propietarios.
• Copia del seguro decenal, en su caso.

9.- Gastos de tramitación e impuestos. Muchas veces los compradores obvian los gastos derivados de la compra de la vivienda y se trata de un desembolso importante ya que al precio de la vivienda hay que sumar entre un 10% y un 12% del precio de compra.

10.-Recuerda cambiar la titularidad de los suministros. ¡Ya eres el propietario de tu nueva vivienda! No olvides figurar como tal en los suministros que afecten a la casa.

• 11.-Conserva todos los documentos. No tires ninguno de los documentos, justificantes y facturas relacionadas con la adquisición, nunca se sabe cuándo los puedes necesitar.
• 12.-Y por supuesto…No te olvides recoger las llaves, mandos, y resto de documentación de la vivienda.
• ¡Disfruta de tu nuevo hogar!